こんにちは、ながた引越しセンターです。月に１回引越しに関するコラムを掲載しております。
引越し先を選ぶ時、そこが安全な物件か気にすることはとても大切です。
今回は「引っ越し先の告知事項」について簡単にお話します。

■告知事項とは

引越し先を選ぶ時、気になる人には気になるポイントのひとつとしてそこが事故物件かどうかということがあります。
事故物件とはいわゆる事件や事故などで人が亡くなられるなどがあった建物を指して使われる言葉です。
そんなことは気にしない、という方もまたいらっしゃると思いますが、広く解釈を広げると事故物件として噂がある場所になってしまっていると面白半分で見知らぬ人が建物の周辺に集まってしまうことなどの二次的な迷惑な行為を受けてしまうこともあるかもしれません。
こうしたトラブルに巻き込まれないためにも注意が必要です。
こうしたことは引っ越しの契約時に告知されないといけないとされています。
物件探しの際に間取りや家賃などの条件がかかれた書類などに「告知事項あり」や「いわく付き物件」「訳あり物件」などといったことが備考として示されている場合は注意が必要です。
これ以外にもいくつか契約者に伝えられるべき物件の瑕疵（かし）、つまり欠点などがあれば物件の持ち主は説明義務があり、これを怠ると契約破棄やそれによる損害の賠償をしなければならないとされています。

■告知事項の種類

告知事項にはいくつか種類があります。
・心理的瑕疵
・物理的瑕疵
・法的瑕疵
・環境的瑕疵

心理的瑕疵とはその物件で過去に死亡事故や事件が起きている場合のことを言います。
やはり多くの人がこうしたことがあった場所に住むことに対して心理的に抵抗がある場合あるため、契約者には説明されるべき瑕疵（欠点）であるということです。
これ以外にも自然死であっても死後時間が経ち清掃が必要な状態が発生してしまっていた場合には説明義務があるとされています。
しかしこれらには時間による期限が設けられており、賃貸物件の場合はおおよそ３年程度とされています。
また物件の売却の場合は期限なく説明の義務があります。
よく間で一組でも入居事実があれば告知義務はなくなる、といったことも聞かれますが、基本は期限によって定められています。
賃貸物件でもこうしたことを強く気にされる方の場合は、この期限に関係なく質問してみるのもよいかもしれません。

物理的瑕疵は文字どうり物件に物理的に欠点があることを言います。例えばなにかしら建物に歪みがあったり、雨漏り、白アリなどの被害がある、健康に被害が懸念される建材が使われているなどです。
しかしながらこれらには契約書類上に特約としてこうした瑕疵による被害が発生、建物の修繕必要があっても家賃などを安くするかわりに請け負わないとされている場合があるので、契約書にはしっかりと目を通すようにしましょう。

法的瑕疵とは住宅の建ぺい率（どれだけの大きさの建物が建てられる土地なのか）や都市計画上の高さや景観上の制限や住宅に通じる道路の広さなどに関係する再建築不可物件など法律的に注意すべき制限があるかどうかという問題です。
賃貸物件の契約の際にはあまり注意すべき機会は少ないかと思いますが、物件の売買時には注意が必要です。

環境的瑕疵は建物周辺の環境になにかしらの問題がある場合のことを指します。例えば日照に問題があったり、周辺の騒音、悪臭など問題があるなどがこれにあたります。
また周辺住民に問題ある人が住んでいる、例えば近年よく問題視されているようなごみ屋敷がある、などもこれにあたります。

特に近年は集中豪雨による土砂災害や、地震などの天災に供えるハザードマップ制定による災害警戒地区などもあり、2020年からは住宅の水害リスクについて説明が義務化されました。引っ越し時には私達自身もこうしたリスクに注意の目を光らせ、自分を守る心構えが必要になってきています。
引っ越し時の契約もありきたりのことが書かれている、という先入観をもたず、しっかりと内容を確認しリスク管理をするようにしましょう。
それでは次回コラムもよろしくお願いします。